За и против куповине стана - да ли је то вриједно?

Куповина стана може бити одлична опција, било да започињете породицу или избегавате синдром празних гнезда. Међутим, цондо живот није за све. Имате неколико важних питања која требате поставити пре него што купите стану и колико толико недостатака има користи. Погледајмо предности и недостатке живота цондоа.

Шта је стан?

Становање је попут стана у вашем власништву, зар не? Некако. Али постоје неке велике разлике између стана и стана.

Становање, што је скраћеница за „кондоминијум“, приватно је пребивалиште у већој згради или заједници, док је стан изнајмљено пребивалиште у већој згради или заједници. Цондос деле заједничке просторе са свим осталим јединицама у својој заједници; ове заједничке површине могу да укључују фитнес центар, базен и неговане терене. Међутим, за разлику од стана, власници станова плаћају месечне таксе да би ови садржаји били у функцији и у добром стању.

Цондос могу бити градске куће које су причвршћене с једне или обје стране на другу јединицу. Или, ако је стан у већој згради или високом спрату, можда ће бити окружен другим јединицама.

Предности куповине стана

Да ли сте одлучили да будете власник стана или вам је боље да купујете кућу за једну породицу? То је шкакљиво питање. Неки воле да живе у цондо заједници, док други с временом открију да би били срећнији с мало више приватности и слободе. Цондос нуди дугу листу предности и недостатака. Почнимо прво с позитивцима.

1. Мање одржавања

Једна од највећих предности живота у стану је то што други људи одржавају одржавање уместо вас. Шишају траву и одржавају терен, поправљају кров и лопате снег, а не морате се бринути да ли ћете некога заменити за споредни колосијек. Ако сте власник прве куће, лошег здравља, заузети послом, волите путовати или једноставно не желите да се бавите свим тим пословима, ово је велика предност.

Цондос такође може бити добра опција ако желите да остарите на месту, јер имате блиске комшије, искусно особље за одржавање које се брину за велике поправке и доста активности које ће вас ангажовати са заједницом.

2. Сигурност

Многи станови нуде станаре са затвореним или закључаним вратима, чуваре врата или чак професионалце из области безбедности за становнике. Ако живите сами или вам сигурност брине, то може бити умирујуће јер може умањити ризик од провале у кућу. Поред тога, живите у непосредној близини многих других људи, што значи да ћете у хитним случајевима имати довољно људи да се обратите за помоћ.

3. Погодности

Желите базен? Фитнес центар? Сриједом вечери у клубу заједнице? Многе заједнице станова нуде становницима погодности које нису доступне просечном власнику куће.

Ове погодности такође могу знатно олакшати упознавање ваших комшија. Ако живите сами или волите да се дружите, ово може бити велика мука.

4. Приступачност

Кондоминиуми су често ниже од породичних домова. Према Националном удружењу РЕАЛТОР-а (НАР), у августу 2018. године просечна продајна цена куће за једну породицу кретала се око 260 000 УСД. Цондос обично има нижу просечну продајну цену - око 248.200 долара, према подацима НАР-а. У зависности од региона и заједнице, тражена цена може бити драстично нижа од куће за једну породицу. Дакле, ако желите да завирите у власништво куће о томе да сте уско буџет, цондо може бити одличан први корак.

5. Захвалност

У протеклим годинама, станови су се обично ценили спорије од оних за једну породицу, јер су породичне куће више привлачне већини људи. Што је још важније, добијате земљу приликом куповине куће, а земљиште је огроман фактор у цени.

Међутим, то се мења. Цитирајући истраживање које је спровела Трулиа, Васхингтон Пост извјештава да је тржишна вриједност за кондосе порасла за 38,4% између 2012. и 2017., док је вриједност обитељских кућа порасла само за 27,9%.

6. Близина градског живота

Многи се станови налазе у близини живописних средишта града, што је привлачно из више разлога.

Прво, неки људи желе да могу шетати, возити бициклом или се превозити јавним превозом на посао јер им није мучно да сат времена дневно или више седе у гужви у промету. Живот близу вашег посла може вам уштедјети хиљаде долара годишње на трошковима горива и одржавања аутомобила.

Живот у близини центра града такође олакшава посету новим ресторанима, куповину и провјеру емисија уживо. Ако можете да ходате или возите јавним превозом, вероватно ћете установити да добијате више вежбања, јер је лакше изаћи напоље. Такође, станови који се налазе у главним четвртима могу повећати вредност брже од стана у предграђима, што их може учинити вредном инвестицијом.

Недостаци куповине стана

Иако има доста користи од живота станова, постоји исто толико недостатака.

1. Накнаде за удруживање власника кућа

Као што можда мислите, тај базен, фитнес центар, сигурносни систем и особље за одржавање коштају новац. Када купите стан, ви уствари постајете пословни партнер у тој заједници. Сваког месеца плаћате накнаду за удружење власника кућа (ХОА), уз хипотеку, која иде у одржавање имовине, као и будуће инвестиције, као што је преградња паркинга или додавање парка за псе.

Накнаде за ХОА увелико варирају у зависности од локације, величине и квалитета ваше заједнице, а Трулиа изјављује да су ХОА накнаде у порасту широм земље. 2005. године, просечна накнада за ХОА износила је 250 УСД месечно; до 2015. године достигао је $ 331. Наравно, тамо где живите играте важну улогу. На пример, просечна накнада за ХОА у Њујорку износи 571 УСД месечно, док просечна цена у Шарлоти у Северној Каролини износи само 218 УСД.

Сталан раст накнада није изненађујући када узмете у обзир инфлацију; трошкови и даље расту у скоро сваком сектору. Шта је изненађујуће је то што кад је Трулиа упоређивао накнаде ХОА-а са порастом и падом вриједности куће, није било подударања; Накнаде за ХОА наставили су расти чак и током година када су средње вриједности кућних кућа падале. Између 2005. и 2015., накнаде за ХОА порасле су 32,4% у поређењу са растом вредности куће за 15,1%.

Дакле, не само да морате да платите силну месечну накнаду да бисте живели у стану, већ можете рачунати да ће ти трошкови непрестано расти у годинама које долазе. Ако не повећате буџет за повећане таксе, ризикујете да будете цене од свог стана јер си не можете приуштити да живите тамо.

2. Потенцијално лоше управљани фондови

Мислили бисте да ако плаћате 300 УСД месечно накнаде ХОА, све би се одмах побринуло, али то није увек случај.

Свака ХОА има две врсте рачуна: оперативни рачун и резервни рачун. Средства на оперативном рачуну користе се за трошкове редовног одржавања, попут кошења травњака, одржавања базена и лопатања снега. Рачун резерве је за велике или дугорочне пројекте, као што су обнављање паркинга, замена ограде око заједнице или изградња новог игралишта. Сматрајте то рачуном за штедњу у хитним случајевима.

Добро управљани ХОА побринуће се да оба рачуна буду добро финансирана, тако да има довољно новца за подмиривање редовних трошкова, као и довољно новца за дугорочне или хитне пројекте. Међутим, постоји доста ХОА-ова који нису добро управљани. Ако у резервном фонду нема довољно новца и узгаја се неочекивани трошак, као што је дрво које пада на кров, онда ће одбор гласати да се посебна процена одреди за све власнике кућа. То значи да ћете законски морати да платите додатну накнаду, која може бити стотине или чак хиљаде долара, како бисте надокнадили разлику.

То се десило становницима Судден Валлеи-а у Беллингхам-у, Васхингтон. Како извештава Беллингхам Хералд, ХОА Судден Валлеи покушала је да повећа месечне таксе за 48%, са 832 на 1.237 долара, како би покрила рутинске и неочекиване поправке. Није било довољно новца за подмиривање трошкова јер су плоче у претходним годинама одложиле чак и рутинске поправке и уложиле у упитна побољшања, попут стајалишта школског аутобуса са соларним плочама.

Овај недостатак је чест. Према студији коју је спровела Ассоциатион Ресерве, компанија која помаже удружењима заједница да управљају својим средствима, до 70% свих ХОА-ова је недовољно финансирано. Чак и здрави фондови ХОА могу бити уништени када се гласају финансијски неписмени чланови или када група колективно донесе неке лоше одлуке.

3. Недостатак приватности

Друга мана становања у стану је та што је структурно подсећа на стан. И као што се вероватно сјећате из младости, понекад живот у апартманима није све што је усрано.

У стану имате комшије с друге стране зидова, а можда и изнад и испод вас. Имате комшије како иду горе и доле кроз ходник или прелазе терен по свим сатима дана и ноћи. Чујете њихове прославе, њихове препирке и њихово новорођенче како плачу сваке вечери у 2 сата ујутро.

Ако тражите мало мира и тишине, цондо можда није прави избор.

4. Преступност

У цондо заједници делите финансијску одговорност одржавања са свима другима. Када се људи труде да саставе крај са крајем, можда ће одустати од плаћања чланарине. То узрокује да провизија за све остале покрива делинквенције, што значи да сте заглавили држећи кратак крај штапа.

5. Потешкоћа са продајом

Цондос може бити тешко продати из више разлога.

Прво, не желе сви да живе у стану. Породице са малом децом често желе двориште, породицама са више паса често је потребно двориште, а неки једноставно не желе да живе изнад неког другог. Ови фактори сужавају ваш базен потенцијалних купаца.

Друго, морате размотрити свој ХОА. Ако ваш ХОА захтева велику накнаду, то ће неке људе напустити. Ако ваш ХОА није довољно финансиран и заједница изгледа лошије, други људи неће желети да живе тамо. Када продајете стан, ваш ХОА игра велику улогу у брзини кретања.

Финансијско здравље вашег ХОА такође ће бити фактор за купце који узимају хипотеку. Многи зајмодавци неће одобрити зајам ако се води судски поступак против ХОА или ако ХОА нема довољно резерви. Ако заједница има висок омјер изнајмљивача, неки зајмодавци ће одбити зајам. Сва ова питања могу додатно ограничити ваш потенцијални купци.

Коначно, пошто већина станова у заједници изгледа исто, ако у вашој згради има празних јединица, ти ће се вероватно први продати. А ако има пуно празних јединица, сретно.

6. Још правила

Живјети у стану значи да морате живјети по правилима управе. На пример, реците да желите да инсталирате технологију зелене енергије, као што је соларни панел на крову да бисте уштедели енергију код куће. Уместо да започнете, морате тражити одобрење удрузи цондо. Ако одбију ваш захтев, немате среће.

ХОА-и могу имати неодољиву листу правила којих се власници морају придржавати. На примјер, ваш ХОА може ограничити број кућних љубимаца којима је дозвољено имати чак и ограничити неке расе. Они могу поставити ограничења у броју посетилаца које можете имати или поставити посвећена „тиха времена“ како би ограничили буку. Они такође могу ограничити врсту обнове за које вам је дозвољено да радите или украсе које сте дозволили да постављате.

Живот по туђим правилима може бити у реду за неке људе, али за друге то може бити спутавајуће.

Савети за куповину стана

Дакле, да ли сматрате да вам је цондо погодан за животни стил? Затим размотрите ове савете пре него што уложите.

1. Старији Цондос може бити скупљи

Како извештава Трулиа, накнаде за ХОА често су веће у старијим заједницама, једноставно зато што те заједнице захтевају веће одржавање. Према њиховим подацима, добијеним из америчког пописа становништва, зграде изграђене 2005. или касније имале су накнаде за ХОА које су биле 90 долара месечно јефтиније од зграда изграђених између 1960. и 1969..

2. Пажљиво прочитајте Управљачке документе

Не бавити се пуно послова у вези са одржавањем куће је привлачно многим људима. Али важно је да схватите које елементе ХОА покрива и који су на крају ваша одговорност. Овдје треба размотрити три категорије одржавања.

Јединица

Прво, морате да схватите како ваш ХОА дефинише границе или „јединице“ у вашој заједници. Важан део подзаконских аката ХОА је дефинисање онога што је укључено у стандардну јединицу. Обавезно знате шта имате и шта ХОА поседује.

Типично, ХОА ће дефинисати стандардну јединицу као све што се налази у унутрашњим зидовима јединице, укључујући уређаје. Када отворите врата свог стана, то је ваш приватни простор, тако да ћете бити одговорни за фарбање зидова, поправљање капље испод кухињског судопера и замену тепиха.

Заједнички елементи

Заједнички елементи су она подручја или функције које имају сви власници. Домаће службе одговорне су за поправке и одржавање у тим областима. Они могу да укључују:

• Базени
• Тениски терени
• Фонтане
• Рекреациони центри или клупске куће
• Земљишта
• Паркиралишта
• Тротоари
• Спољни споредни колосијек
• Кровови
• Ходници
• Ограде око терена
• Улазна капија

Ограничени заједнички елементи

Ограничени уобичајени елементи су карактеристике које не спадају у подручје стандардне јединице, али нису ни уобичајени елементи. Обично је ограничени заједнички елемент онај који делите са другим власницима, али не са свим власницима у заједници. То могу бити функције које падају ван унутарњих зидова вашег уређаја, као што је поплочани дио дворишта. Или могу бити карактеристика коју имају само неки станови у заједници, попут димњака или кровних прозора.

На пример, гаража коју делите са другим власником био би ограничен заједнички елемент, као што би био и носиви зид који делите са особом која стоји поред. Остали примери могу да укључују:

• Улази или заједничка врата
• Поштанске сандучиће
• Тенде
• Стоопс
• Ролете
• Балкони или тријемови
• Вањска врата или прозори

Сваки ХОА има различита правила која се тичу ограничених заједничких елемената, зато је важно да пажљиво прочитате акт како бисте утврдили за које ће додатне функције бити одговорни. Обично ХОА-е преузимају одговорност за заједничке елементе, али захтијевају да власници одржавају ограничене заједничке елементе који су повезани у њихову јединицу. Ако је ограниченим уобичајеним елементима потребно поправљање, ХОА може платити део трошкова и затражити да власници који деле елемент надокнаде остатак.

3. Разговарајте са суседима

Паметна је идеја разговарати са сусједима прије него што дате понуду на стану. Не само да вам пружа прилику да видите са ким ћете живети у близини, већ и да питате колико је добро у заједници. Тренутни становници могу вам дати корисне унутрашње информације о члановима одбора, окружењу заједнице и броју најма.

Сазнање о количини закупа важно је из неколико разлога. Прво, јединице које су у власништву инвеститора и изнајмљене значе да ће увек бити странаца који долазе и одлазе. Ове јединице могу се изнајмљивати сваке године, попут стана, или се могу изнајмљивати сваке седмице за годишњи одмор. Људи у јединицама за одмор чешће остају до касно, гласни су и можда чак узрокују проблеме заједници.

Други разлог зашто је закупни омјер важан је тај што неки зајмодавци неће одобрити зајам заједницама са високим омјером закупа. То је обично већи проблем у великим градовима, попут Њујорка или Мајамија, где инвеститори купују станове и потом их изнајмљују туристима.

4. Затражите буџет ХОА

ХОА вероватно неће потенцијалном купцу дати копију свог тренутног буџета. Међутим, ако озбиљно купујете стан, можете тражити од продавца да вам достави копију.

Ако пређете преко прорачуна ХОА-е, добијате шансу да видите где новац иде и колико има резерве за будуће пројекте. Требали бисте погледати и њихов дуг. Колико дуга има ХОА, ако их има? Оно што је још важније, колико власника не плаћа накнаду? Заједнице са високом заданом стопом могу бити у финансијским проблемима, што би вам могло бити скупо на путу.

Такође може бити просветљујуће читање записника са последњих неколико састанака одбора. Да, то је досадна ситница, али ове минутаже могу вам дати неке драгоцене инсајдерске информације о томе колико добро одбор и заједница раде заједно. На пример, моћи ћете да сазнате да ли момак који стоји поред стана за који желите да купи често подноси притужбе својим комшијама или одбор разматра посебну процену за наредну годину. Ово су информације које желите да имате пре него што уложите у заједницу.

Завршна реч

Нема сумње да куповина стана може бити одлична одлука - за неке људе. Старење празних гнезда, младе породице и запослени професионалци често сматрају ослобађањем да живе у дому са малим одржавањем у којем главни људи одлучују. Међутим, ако волите своју приватност и независност и не желите да живите по туђим правилима, онда живот у сауни вероватно није примерен за вас.

Да ли живите у стану? Свиђа ли вам се или би вам породични дом више одговарао?