Како одабрати рок зајма за хипотеку на кући

МБА каже да је 15% свих хипотека за рефинансирање власника кућа било нетрадиционалних услова у јуну 2012. године, док је само 2% хипотека за куповину куће било намењено нетрадиционалним условима кредита. У ствари, 85% куповних кредита су били 30-годишњи кредити с фиксном стопом.

Ако размишљате о рефинансирању, нетрадиционални рок хипотеке од 20, 10 или чак необичан рок од 17 или 23 године може бити атрактиван јер можете исплатити зајам на одређени датум, као што је пензија или шта би су датум отплате вашег оригиналног зајма од 30 година.

Опције зајма

Прилагођени услови зајма су доступни све док постоје хипотекарни зајмови, посебно од малих банака у заједници и кредитних синдиката. Ових дана неки од већих хипотекарних зајмодаваца ускочили су у понуду индивидуализованих хипотекарних кредита. На пример, Куицкен зајмови снажно рекламирају свој програм „ВАШЕ“ који омогућава зајмопримцима да одаберу рок зајма од 8 до 30 година са фиксном стопом. Ови кредити су доступни од 25.000 до 417.000 УСД. Ако сте власник куће, можете рефинансирати до 95% ваше вредности куће, а ако сте купац, можете купити кућу уз предуслов од 5%.

Иако прилагођени услови, на пример, 7 или 17 година нису увек доступни од већих финансијских институција, неки зајмодавци као што је Цхасе Мортгаге нуде кредите са фиксном стопом за 10-, 15-, 20-, 25-, 30- и 40-годишњи услови.

Краћи услови зајма и алтернативни услови зајма су постали популарнији последњих година из два разлога: Прво, изузетно ниске каматне стопе чине месечним плаћањима на краће хипотеке приступачнијима зајмопримаца. Друго, рецесија и застрашујући ниво незапослености навели су многе потрошаче да прихвате концепт елиминисања свих дугова, укључујући хипотеке..

Зашто бирати алтернативни термин зајма?

Постоји неколико разлога због којих ћете можда желети да одаберете алтернативни рок зајма:

Мање камата. Краћи услови зајма су популарнији код власника кућа за рефинансирање, а не код купаца. То је зато што ти власници кућа плаћају свој кредитни салдо већ неколико година и желе да остану на трагу да им се исплати кућа у првобитном року првог кредита - обично 30 година. Ако имате хипотеку на 30 година и вршите плаћања 11 година, можда нећете желети рефинансирање у други 30-годишњи зајам јер то значи да ћете плаћати камате и хипотекарне уплате много дуже време. Кратким роком кредита можете уштедети хиљаде долара на каматама и тај новац користити за друге инвестиције.
Погодан датум отплате. Поред тога што желите да се придржавате плана хипотеке, можда бисте требали размотрити и другачији рок зајма, тако да се датум отплате ваше хипотеке подудара са датумом пензионисања или када ваше дете започне факултет. Неки власници кућа за рефинансирање желе да се њихов нови зајам оконча када им првобитни кредит заврши, и зато прелазе на 20-годишњу хипотеку ако су имали тренутни кредит 10 година.
Буџетска ограничења. И купци и власници кућа можда желе да одаберу прилагођени рок зајма како би се најбоље уклопили између њиховог стамбеног буџета и њиховог рока хипотеке. На пример, ако су исплате превисоке на 15-годишњем зајму, оне би могле бити приступачне на 20-годишњи зајам, чак и ако је каматна стопа нешто виша.

Како одабрати рок зајма

Било да сте купац или власник куће за рефинансирање, одлуку о вашем зајму треба донети у контексту финансијског плана. Одлучите колико можете приуштити да потрошите на месечну хипотеку пре него што почнете да разговарате о могућностима зајма са зајмодавцем. Чак и ако зајмодавац каже да се можете квалификовати за већу хипотеку или кредит на краћи рок, можда имате друге начине на које бисте радије потрошили свој новац.

Затим размислите колико дуго намеравате да останете у свом дому и какве ће ваше будуће потребе бити за децу, факултет или пензију. Чак и ако планирате да продате свој дом у року од пет до седам година и желите да месечна плаћања останете ниска, имајте на уму да ћете са краткорочним зајмом брже изградити капитал и самим тим остварити већи профит приликом продаје.

Поређење могућности зајма

Требали бисте упоредити своје могућности зајма на неколико начина:

Каматне стопе и накнаде. Неки зајмодавци нуде алтернативне услове зајма по вишој цени од стандардних услова зајма, тако да будите сигурни да знате колико морате да платите пре него што се одлучите за термин специјализованог зајма. Каматне стопе су ниже на краткорочне кредите, али распон међу њима се мења онолико често колико се хипотекарне стопе мењају. Обично је разлика између 30-годишњег и 15-годишњег зајма већа од разлике између 20-годишњег и 15-годишњег зајма. Ваш зајмодавац може наплатити исту каматну стопу за 20-годишњи и 23-годишњи зајам, зато будите сигурни да упоредите све могуће услове зајма прије него што одлучите који од њих ће радити.
Амортизација. Ваш зајмодавац може припремити таблице амортизације за различите услове кредита и рате како би вам показао главницу и камате на различитим тачкама вашег кредита. С краћим кредитним роком, брже отплаћујете главницу; међутим, током првих неколико година хипотеке са фиксном стопом од 30 година, ваше исплате су готово у потпуности камате. Табела амортизације може вам показати колико бисте мање платили камате ако се одлучите за краћи рок кредита.
Месечне исплате. Ваше месечне уплате увелико варирају у зависности од вашег кредита. Обично је ваша хипотекарна главница и отплата камате већи код кредита на краћи рок, али пошто су камате ниже на те хипотеке, исплата можда неће бити толико висока колико мислите.

Размотрите хипотеку од 200 000 УСД упоређујући 30-годишње и 10-годишње услове кредита. На хипотеку са фиксном стопом од 30 година од 3,37%, месечна главница и камате износиле би 884 УСД, док би на 10-годишњи кредит са фиксном стопом од 2,75% ваша месечна главница и камате износила 1.908 УСД.

После пет година, зајам на 30-годишњем зајму по тој стопи износио би 178,610 долара за разлику од 105,193 долара за 10-годишњи зајам. Уштедели бисте 89.280 УСД на каматама одабиром 10-годишње хипотеке због нижих камата током краћег рока хипотеке.

Имајте на уму, иако је мање плаћања камате добра ствар, а скраћивање рока зајма омогућава вам да брже отплаћујете хипотеку, одбитак пореза на камате биће смањен и временом ће нестати. Обавезно планирајте потенцијално веће порезе уколико одаберете краћи рок зајма.

Завршна реч

Приликом одабира термина зајма, не заборавите да узмете у обзир важност других финансијских циљева, попут плаћања дуговања путем кредитне картице или студентског зајма и штедње за факултет или пензију. Такође, имајте на уму да су вам приходи потребни да бисте се квалификовали за веће исплате кредита повезане са краткорочним зајмом, тако да вам можда неће бити одобрен кратак рок зајма ако се однос дуга и прихода не уклапа у оквир смернице зајмодавца Увек можете постићи циљ отплате хипотеке раније добровољним плаћањем главнице.

Колико дуго траје ваш хипотекарни кредит? Да ли желите да сте одабрали други термин?